Сколько стоит башня Сююмбике?
аудит и консалтинговые услуги
420015, Казань, Подлужная, 60
Меню
(843) 202-07-60
8 (800) 500-52-87
Меню

Сколько стоит башня Сююмбике?

В современном мире каждый из нас сталкивался с оценкой, когда речь заходила о какой-нибудь сделке. И если на бытовом уровне проблем. как правило. не возникает (свой первый опыт я получила в пятилетнем возрасте, обменяв набор карандашей на конструктор), то с ростом масштабов собственности растет и риск. Всем интересно узнать, сколько стоит его имущество. А сколько стоит мост Миллениум, а гостиница Ривьера или башня Сююмбике?

Немного теории

К оценке любого объекта, будь то торговое здание, фрезерный станок или контрольный пакет акций металлургического комбината, можно взглянуть с трех разных сторон. Они так и называются – подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный.

Затратный подход характеризует объект с точки зрения издержек, которые необходимо понести, чтобы стать обладателем аналогичного по свойствам объекта, если изготавливать его собственными силами. Иными словами, не выгоднее ли построить склад на свободном земельном участке, чем покупать уже существующий? Затратный подход особенно полезен при расчете рыночной стоимости объектов, для которых развитого рынка просто не существует.

Название сравнительного подхода говорит само за себя. В его рамках оценщик изучает предложения на рынке или уже совершившиеся сделки с подобными объектами, вводит корректировки, если есть необходимость. К примеру, объект - аналог магазина продается по 50 000 рублей за квадратный метр, но располагается на первой линии домов и на проходном месте, в то время как наш объект спрятан в глубине дворовой территории. Очевидно, что по 50 000 рублей за метр его никто не купит.

Доходный подход к оценке применим, если объект способен приносить доход от сдачи его в аренду, либо при использовании в производственном процессе. Если затратный подход ориентирован на ретроспективу, издержки, понесенные затраты, сравнительный – на текущее состояние рынка, то доходный подход заглядывает в будущее. В доходном подходе определяются ежегодные денежные поступления от объекта оценки на весь прогнозируемый период, затем проводится дисконтирование, то есть процедура пересчета этих самых будущих прибылей на сегодняшнюю дату.

Можно предположить, что оценка гостиницы Ривьера будет проводиться исходя из всех трех подходов. Мост Миленниум денежной прибыли не приносит, оценить его с точки зрения доходов проблематично; аналогичные объекты тоже вряд ли существуют – отпадает и сравнительный подход. Так как мост Миленниум – объект уникальный, единственный в своем роде, используется на благо общества, оцениваем его с точки зрения затратного подхода – на основании строительной документации.

Оценить бесценное

Если с оценкой современных объектов ситуация более-менее ясна, то как же рассчитать стоимость объектов культурного наследия? Не по берестяным же свиткам зодчих, вычитая износ.

Объекты культурного наследия (ОКН) народов РФ представляют собой уникальную ценность и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. Всего по данным Министерства культуры в Республике Татарстан на государственном учете состоит более 6 тысяч объектов культурного наследия, в том числе 1 555 из них на государственной охране (по состоянию на конец 2006 года). Бережное отношение к памятникам является одним из важнейших принципов работы Министерства культуры РТ. Достаточно пройтись по центру Казани и увидеть, как в лучшую сторону преобразились памятники, многие из которых к началу 1990-х гг. пребывали в плачевном состоянии.

Реставрация и поддержание ОКН в надлежащем состоянии требует больших материальных ресурсов. За последние пять лет на проведение мероприятий по сохранению объектов культурного наследия Республики Татарстан выделено 7 044 502,6 тыс.руб. Это стало возможным благодаря реализации программы ликвидации ветхого жилого фонда и реконструкции кварталов ветхого жилья и Федеральной целевой программы «Сохранение и развитие исторического центра г. Казани», что позволило сохранить отдельные объекты культурного наследия и привлечь внебюджетные источники на проведение мероприятий по их сохранению.

Помимо прямых бюджетных ассигнований альтернативными путями сохранения ОКН является сдача в аренду и приватизация в допустимых законом случаях. В соответствии с указами Президента РФ №2121 от 26 декабря 1994г., №176 от 20 февраля 1995г. и №15 от 20 января 1997г. «О приватизации в РФ недвижимых памятников истории и культуры местного значения», часть ОКН вовлечена в гражданский оборот. Это один из вариантов спасения памятников истории и архитектуры, у государства нет достаточных средств, чтобы сохранить и реконструировать все объекты культурного наследия. Кроме приватизации, есть еще несколько способов решить проблему – реставрация на принципах частно –государственного партнерства и безвозмездная передача памятников. В последнем случае памятники передаются частным лицам уже не для получения дополнительных средств в бюджет, а просто для того, чтобы сохранить объект культурного наследия. В качестве положительного примера можно привести здание бывшей гостиницы «Совет» (ныне – отель «Шаляпин» на ул. Баумана в Казани).

Что касается ветшающего здания гостиницы «Казань», то у этого объекта были два инвестора, ни один из которых не выполнил условий инвестиционного соглашения. Сейчас решение этого вопроса должно быть принято на федеральном уровне.

Кроме того, существует перечень наиболее ценных и значимых памятников культуры, которые не подлежат приватизации. В Татарстане в этот перечень вошли более 400 объектов.

Частичная инвентаризация объектов культурного наследия показала: в Татарстане реставрации подлежат 90% памятников культуры и архитектуры. Речь идет именно о реставрации, потому что есть еще понятие «текущее содержание памятников культурного наследия».

Подход государственных и муниципальных органов власти к управлению ОКН на основе определения рыночной стоимости имущества имеет двойную цель. Во-первых, избежание злоупотреблений, связанных с занижением стоимости при реализации имущественных прав. Во-вторых, привлечение дополнительных финансовых ресурсов для реставрации и поддержания ОКН в надлежащем состоянии.

Традиционные способы оценки доходной недвижимости в своем классическом виде не могут решить вопрос об определении рыночной стоимости ОКН, так как ОКН отличается от обычного объекта оценки по некоторым признакам:

o особый правовой статус и, как следствие, невозможность перепланировки, ремонта без согласования с местными органами охраны памятников, необходимость проведения мероприятий по сохранности ОКН;

o историческая или культурная значимость, особая эстетическая ценность, уникальность и тому подобные трудно формализуемые факторы;

o ограниченность или полное отсутствие гражданского оборота для тех или иных ОКН.

Таким образом, методика оценки рыночной стоимости ОКН помимо обычных аспектов, характеризующих традиционную недвижимость, должна учитывать все вышеперечисленные особенности. Здесь следует заметить, что учет особенностей ОКН, таких как историко-культурная значимость, особая эстетическая ценность, т.е. факторов нематериального характера, может увеличивать стоимость памятника по разным оценкам до 100 раз. В Италии, например, по отдельным объектам, входящим в список всемирного культурного наследия, составленного ЮНЭСКО, увеличение стоимости доходит до 1000-кратного размера.

При решении вопросов оценки необходимо исходить из учета следующих видов существования ОКН: во-первых, как материальный результат труда людей различных поколений; во-вторых, как формы исторического и культурного наследия, обеспечивающего сохранения памяти человечества.

Приведенные аспекты определения стоимости ОКН содержат в себе, как отмечалось выше, трудно формализуемые факторы, конечно тесно связанные между собой. Именно из-за этого проблема определения стоимости ОКН на протяжении многих лет является нерешенной проблемой как оценки, так и истории, искусствоведения, архитектуры и других областей знания.

Однако, несмотря на все сложности, все же делались попытки оценить объекты Казанского кремля. Дирекция Государственного музея-заповедника провела конкурс на страхование вверенных объектов, которые были оценены в 3 миллиарда 728 миллионов рублей.

При подсчете страховой суммы оценивались 19 кремлевских строений. Самыми дорогими страховщики сочли новые здания - мечеть Кул Шариф (698 млн. рублей) и Дворец президента РТ (826 млн. рублей). Наклонившаяся башня Сююмбике оценена в 7 млн. рублей, Спасская башня Кремля - в 4,8 млн. рублей, а Благовещенский собор - в 430 млн. рублей. Сама страховка обошлась республике в 999 тысяч рублей.

Но это страховая сумма. Она определяется, прежде всего, для целей страхования и ни в коем случае не может быть определяющей при общей оценке памятника.

У всего есть своя цена. Что касается башни Сююмбике, то она признана архитектурным символом Казани. Она известна далеко за пределами Татарстана, и, по сути, признана всеми татарами мира за символ своей Родины. Без нее невозможно представить наш город, - так же как Париж без Эйфелевой башни или Лондон без Тауэра. Ничто в богатой панораме Казани не привлекает такого внимания, как ее изящный силуэт. Это эффектное сооружение находится на самом видном месте Кремлевского холма, - древнего центра старой части Казани.

У всего есть цена, но это понятие надо отличать от понятия ценности. Башня представляет собой историческую ценность Казани и Татарстана. Для нас она больше чем набор кирпичей и фундамента – это духовное наследие наших предков. Для нас она бесценна.

Сотрудник департамента оценки

ООО «АУДЭКС» Володкевич Т.А.


Перезвоним и ответим на Ваши вопросы!

Защита от автоматических сообщений
CAPTCHA
Введите слово на картинке*

Наши клиенты

Напишите нам: