Реализуем объект незавершенного строительства
аудит и консалтинговые услуги
420015, Казань, Подлужная, 60
Меню
(843) 202-07-60
8 (800) 500-52-87
Меню

Реализуем объект незавершенного строительства

Читайте в нашей статье ответы на самые спорные вопросы по бухгалтерскому и налоговому учету реализации объекта незавершенного строительства.

Переход права собственности на недвижимость…

…по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ). Вследствие этого, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ). Учитывая нормы гражданского законодательства, продажу недвижимого имущества можно считать полностью осуществившейся только после перехода права собственности по нему к новому покупателю.

В бухгалтерском учете…

…также одним из условий признания прочих доходов от продажи основных средств является переход права собственности к покупателю (п.п.12, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации). Для определения финансовых результатов выручка от реализации имущества уменьшается в этом же периоде на его стоимость, то есть в периоде перехода права собственности.

Спецификой продажи объектов недвижимости является наличие временного разрыва между фактической передачей объекта покупателю по акту и юридическим переходом права собственности на него. Ни ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина от 30.03.01 № 26н), ни другие положения по бухгалтерскому учету не определяют особенностей списания в бухгалтерском учете реализуемых объектов недвижимого имущества. В связи с этим, можно сделать вывод, что в настоящее время нормативно-правовые акты, регламентирующие бухгалтерский учет, не содержат однозначного ответа о порядке списания объекта недвижимого имущества с баланса продавца.

Таким образом, для того, чтобы ответить на вопрос о порядке списания в бухгалтерском учете продаваемых объектов недвижимости, по нашему мнению, необходимо руководствоваться общими подходами, содержащимися в положениях по бухгалтерскому учету.

Согласно п.29 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» стоимость выбывающего объекта основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета. Выбытие объекта основных средств, в частности, имеет место в случае его продажи. В Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н (п.76), конкретизируется, что выбытие объекта основных средств признается в бухгалтерском учете организации на дату единовременного прекращения действия условий принятия их к бухгалтерскому учету (одно из них - использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации). Кроме того, согласно Указаниям по применению и заполнению форм первичной учетной документации по учету основных средств, утвержденных постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 № 7, акт приема-передачи здания (сооружения) применяется именно для выбытия объекта из состава основных средств.

Исходя из этого, некоторые специалисты делают вывод, что недвижимое имущество списывается с баланса продавца на дату передачи объекта по акту приема-передачи. Аналогичное мнение выражено в письмах Минфина от 16.04.2004 № 04-05-06/43, от 26.10.2004 № 03-03-01-04/1/85.

На наш взгляд, реализуемый объект недвижимого имущества подлежит учету на балансе продавца вплоть до государственной регистрации перехода права собственности. Такой подход следует из п.2 ст.8 Федерального закона РФ от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», в котором предусмотрен принцип имущественной обособленности, предполагающий, что организации учитывают на своем балансе имущество, принадлежащее им на праве собственности.

По нашему мнению после подписания акта приема-передачи недвижимое имущество можно в целях бухгалтерского учета рассматривать в качестве товара, в связи с чем считаем возможным использовать счет 45 «Товары отгруженные». После регистрации перехода права собственности объект недвижимости со счета 45 «Товары отгруженные» спишется на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

В целях налогообложения налогом на прибыль…

…в отношении учета операций по продаже недвижимости необходимо отметить следующее.

В соответствии с п.2 ст.271 и п.1 ст.39 НК РФ при методе начисления датой получения дохода от реализации имущества признается дата передачи на возмездной основе права собственности на него независимо от фактического поступления денежных средств в его оплату. Как было отмечено выше, согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Вследствие этого, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ).

Таким образом, на наш взгляд, выручка от реализации недвижимого имущества в облагаемую базу по налогу на прибыль включается на момент регистрации перехода права собственности.

Согласно пп.2 п.1 ст.268 НК РФ, при реализации прочего имущества налогоплательщик имеет право уменьшить доходы от его реализации на расходы по созданию этого имущества. В связи с этим, выручка от реализации незавершенного строительства в этом же периоде подлежит уменьшению на стоимость данного объекта.

Несмотря на то, что нормы налогового и гражданского законодательства в этой части оставались неизменными в течение всего периода действия Главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ, Минфином в разные периоды времени давались противоречивые разъяснения по определению даты признания выручки от реализации недвижимого имущества для налога на прибыль:

1) на дату регистрации перехода права собственности - письма Минфина от 26.10.2004 № 03-03-01-04/1/85, от 28.09.2006 № 07-05-06/241;

2) на дату передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи вне зависимости от даты государственной регистрации перехода права собственности – письмо Минфина от 26.10.2005 № 03-03-04/1/301, аналогичное разъяснение было дано УФНС РФ по РТ в одном из своих ответов на частный запрос организации (письмо от 12.07.2006 № 02-01-10/12365);

3) на дату передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и дополнительно по дате подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав - письмо Минфина от 03.07.06 № 03-03-04/1/554.

Ни одна из позиций, высказанных Минфином по 2 и 3 вариантам в 2005 и 2006 гг. (а также УФНС РФ по РТ), по нашему мнению, не основана на нормах налогового и гражданского законодательства РФ, т.к. из текста законов следует, что доходы и расходы в этом случае должны определяться в момент перехода права собственности, т.е. на дату госрегистрации. При этом, если даже ориентироваться на позицию контролирующих органов, то все равно остается неопределенность в том, какую брать дату в целях признания выручки и расхода для налога на прибыль: дату акта приема-передачи недвижимого имущества или дату подачи документов на его государственную регистрацию.

Таким образом, если организация примет решение признавать налоговую базу по налогу на прибыль от продажи недвижимого имущества только после государственной регистрации перехода права собственности, то существует риск возникновения претензий со стороны налоговиков, несмотря на то, что такая позиция соответствует нормам законодательства РФ. В этом случае, по нашему мнению, вероятность положительного для налогоплательщика исхода в суде достаточно высока, так как имеются соответствующие аргументы, основанные на нормах налогового законодательства. Тем более, что в одном из своих писем Минфин опять вернулся к 1-му варианту (письмо от 28.09.2006 № 07-05-06/241 было опубликовано в приложении «Нормативные документы» № 23, 2006).

В целях налогообложения НДС…

…в отношении учета операций по продаже недвижимости необходимо отметить следующее.

Пунктом 1 ст.167 НК РФ предусмотрено, что в общем случае моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях Главы 21 приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).

Таким образом, при реализации объектов недвижимости моментом определения налоговой базы является дата перехода права собственности. Если же была получена предоплата, то в периоде получения этой оплаты необходимо начислить НДС с авансов. В последствии, в периоде регистрации перехода права собственности, нужно будет начислить НДС с реализации объекта незавершенного строительства, а НДС, уплаченный с полученных авансов, в этом же периоде перехода права собственности предъявить к вычету из бюджета (п.6 ст.172 НК РФ и п.8 ст.171 НК РФ).

Необходимо отметить, что имеются письменные разъяснения контролирующих органов, в которых указывается, что при продаже недвижимости моментом реализации в целях НДС является дата регистрации перехода права собственности (письмо Минфина от 4 августа 2005 г. № 03-04-11/196).

Пример

ООО «Алга» в 2007 году реализует объект незавершенного строительства, который строился, начиная с 2003 года, подрядным способом. При этом в январе 2007 года была получена предоплата, в феврале объект передали покупателю по акту приема-передачи, а в марте произошла регистрация перехода права собственности.

В отношении «входящего» НДС, предъявленного подрядными организациями при строительстве данного объекта, нужно сказать следующее. Порядок принятия к вычету НДС, предъявленного ООО «Алга» подрядными организациями до 2006 года, предусмотрен в ст.3 Федерального закона РФ от 22.07.05 № 119-ФЗ.

Согласно п.1 этой статьи, суммы НДС, предъявленные подрядными организациями и уплаченные им при проведении капитального строительства, которые не были приняты к вычету до 1 января 2005 года, подлежат вычету в периоде реализации объекта незавершенного капитального строительства, т.е. в периоде регистрации перехода права собственности.

Согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 22.07.05 № 119-ФЗ, суммы НДС, предъявленные с 1 января 2005 года до 1 января 2006 года подрядными организациями и уплаченные им при проведении капитального строительства и не принятые к вычету в установленном порядке, подлежали вычетам в течение 2006 года равными долями по налоговым периодам.

Согласно редакции ст.ст.171, 172 НК РФ, действующей с 2006 года, суммы НДС, предъявленные подрядными организациями с 2006 года, подлежали вычетам из бюджета в периодах оприходования данных подрядных работ.

В целях налогообложения налогом на прибыль организаций доходы от реализации подлежат учету в марте 2007 года. В этом же месяце в расходах должна быть учтена стоимость реализуемого объекта незавершенного строительства.

В бухгалтерском учете, в связи с реализацией незавершенного строительства, необходимо отразить следующие проводки:

январь 2007 года

Дебет 51 Кредит 62

- получен аванс в счет продажи объекта незавершенного строительства;

Дебет 76 Кредит 68

- начислен НДС с полученных авансов;

Дебет 68 Кредит 51

- уплачен в бюджет НДС, начисленный с полученных авансов.

февраль 2007 года

Дебет 45 Кредит 08

- переданный по акту приема-передачи объект незаконченного строительства до государственной регистрации перехода права собственности переведен на счет 45 «Товары отгруженные».

Возможно также не делать эту проводку. Выбранный вариант списания реализуемых объектов недвижимости целесообразно отразить в учетной политике.

март 2007 года

Дебет 62 Кредит 91

- отражена выручка от реализации объекта незаконченного строительства;

Дебет 91 Кредит 68

- начислен НДС с реализованного объекта недвижимости;

Дебет 91 Кредит 45 (08)

- списан объект незаконченного строительства;

Дебет 68 Кредит 76

- принят к вычету НДС, начисленный с полученной предоплаты;

Дебет 68 Кредит 19

- принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками до 2005 года.

Р.Р. Хузиев,

ведущий эксперт департамента налоговых и бухгалтерских консультаций

компании «АУДЭКС»


Перезвоним и ответим на Ваши вопросы!

Защита от автоматических сообщений
CAPTCHA
Введите слово на картинке*

Наши клиенты

Напишите нам: