Охота за вычетом или НДС с коммунальных услуг
аудит и консалтинговые услуги
420015, Казань, Подлужная, 60
Меню
(843) 202-07-60
8 (800) 500-52-87
Меню

Охота за вычетом или НДС с коммунальных услуг

Многие арендаторы возмещают стоимость коммунальных услуг, но не могут принять к вычету НДС. Причина в том, что чиновники запрещают арендодателям перевыставлять счета-фактуры на стоимость электроэнергии. Есть 3 способа решить этот вопрос.

Проблема у компаний, арендующих помещение для своей деятельности, одна и та же. Их арендодатели отказываются выдавать счета-фактуры на сумму возмещения стоимости коммунальных услуг. Арендодатели объясняют это тем, что по ст.169 НК РФ счет-фактуру оформляют и предъявляют покупателям только поставщики товаров (работ, услуг) и имущественных прав. А в данном случае коммунальные услуги оказывает совсем другая организация, поэтому у собственника помещения нет обязанности выставлять вышеуказанные документы.

Ко всему прочему, существуют еще и разъяснения Минфина. Так, в письме от 03.03.2006 № 03-04-15/52 финансисты утверждают, что арендодатель может принять к вычету только ту долю НДС, которая относится к стоимости потребленной лично им электроэнергии. В пользу этого они приводят следующие аргументы. В соответствии с п.1 ст.539 ГК РФ энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту энергию, а абонент обязуется соблюдать предусмотренный договором режим потребления электроэнергии и оплачивать ее. Понятно, что абонентом является лицо, на балансе которого числится объект (в данном случае организация – арендодатель). Нас интересует, в частности, тот факт, что арендодатель, получающий электроэнергию для снабжения помещения, не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора. Значит, подобные действия к операциям по реализации товаров в целях начисления НДС (пп.1 п.1 ст.146 НК РФ) не относятся, и налог на компенсируемую арендодателю стоимость электроэнергии начислять нельзя. В письме от 24.03.2007 № 03-07-15/39 Минфин уточняет, что данная позиция распространяется и на услуги связи, охрану, уборку арендуемых помещений.

Таким образом, если следовать данным рекомендациям, арендодатель не должен выставлять арендатору счета-фактуры по потребленным им коммунально-бытовым услугам.

Между тем, нельзя иначе принять к вычету НДС, кроме как на основании счета-фактуры (п.1 ст.169 НК РФ). Соответственно, арендатор (из-за отсутствия счета-фактуры) не может применить налоговый вычет по суммам НДС, перечисленным арендодателю в составе компенсации. В итоге часть входного налога не возместит ни одна из сторон договора. Конечно, письма Минфина – это не нормативные акты, но на практике арендодатели ими, к сожалению, руководствуются.

Так что вопрос правомерности выставления счетов-фактур за коммунальные платежи достаточно спорный. Но как же в таком случае арендатору возместить НДС?

 

Выход из ситуации есть. Даже три.

 

Способ 1. Закладываем стоимость коммунальных услуг в арендную плату.

 

Суть в том, чтобы заключать договора, в которых стоимость возмещения коммунальных услуг уже заложена в сумму арендной платы. В договорах аренды необходимо прописать обязанность арендодателя обеспечивать водо-тепло-энергоснабжение и услуги связи, необходимые для эксплуатации арендуемых помещений.

 

 Плюсы  Минусы

При таких контрактах арендодатели выставляют одну счет-фактуру на арендную плату и выделяют там НДС, который арендатор на законных основаниях примет к вычету из бюджета.

Например, стоимость электроэнергии, потребляемой арендатором, может варьироваться, и, в конце концов, превысить сумму, заложенную изначально. Корректировать же ее постоянно нельзя. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п.3 ст.614 ГК РФ).

 

 Для решения этой проблемы рекомендуем разделять арендную плату на постоянную и переменную часть. Переменная часть арендной платы должна быть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. Правомерность таких действий подтверждает и Минфин (письмо от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175).

Со своей стороны арендодатель определяет порядок (механизм) расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором, например, пропорционально занимаемым площадям. Такое условие о размере арендной платы означает установление механизма ее исчисления.

Поэтому цена договора в данном случае остается прежней, так как механизм исчисления арендной платы не изменяется.

Следовательно, нормы п.3 ст.614 ГК РФ в данном случае соблюдаются (п.11 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.02 № 66).

 

ПРИМЕР

ООО «Арендатор» арендует производственное помещение. По договору аренды коммунальные платежи входят в состав арендной платы и предъявляются к оплате в зависимости от их фактического потребления.

Ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая (собственно арендная плата) - 118 000 руб. (в т.ч. НДС – 18 000 руб.).

Переменная составляющая (коммунальные платежи за отчетный месяц) – 41 300 руб. (в т.ч. НДС – 6300 руб.).

В бухгалтерском учете ООО «Арендатор» данные хозяйственные операции будут оформлены следующим образом:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 76

- списана на расходы арендная плата - 135 000 руб. (118 000 – 18 000 + 41 300 – 6300);

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76

- учтен НДС - 24 300 руб. (18 000 + 6300);

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

- принят к вычету НДС - 24 300 руб.;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

- оплачена аренда производственного помещения согласно предъявленному счету - 159 300 руб. (118 000 + 41 300).

 

Способ 2. Заключаем агентский договор

 

Можно заключить агентское соглашение или внести специальные условия в договор аренды.

Подразумевается, что арендодатель будет выступать посредником в интересах арендатора и организовывать ему поставку услуг от снабжающей организации.

 

 Плюсы Минусы
 

 В этом случае посредник передает арендатору копии первичных документов, подтверждающих сделку со снабжающей организацией.

 

О порядке выставления счетов-фактур и применении вычета НДС в таких случаях мы подробно писали в журнале «Бухгалтер Татарстана», № 19, 2007 (стр.33). Есть риск признания агентского договора ничтожным, т.к. «полноценные» агентские взаимоотношения исключены.

Дело в том, что арендодатель всего лишь перевыставляет арендатору счета от коммунальных служб. Фактически он не получает вознаграждения, а компенсирует свои расходы. С правовой точки зрения вознаграждения являются обязательным элементом агентских договоров. Для того, чтобы обезопасить себя от претензий контролирующих органов, целесообразно в договор аренды включить пункт о том, что вознаграждение входит в сумму арендной платы.

Способ приемлем для вновь открывающихся офисных или торговых центров. Поскольку первым должен быть заключен агентский договор, а затем – договор с коммунальными службами.

Кроме того, арендодатель действует скорее в собственных интересах, нежели во благо арендатора. Так как собственник помещений больше, чем кто-либо, нуждается в обеспечении своих помещений энергоресурсами.

 

Способ 3. Заключаем договора напрямую с поставщиками коммунальных услуг

 

Арендатор может и напрямую заключить договора на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) с поставщиками этих услуг. В этом случае нужен отдельный договор на оплату коммунальных услуг, по которому арендатор самостоятельно рассчитывается со снабжающей организацией.

 

 Плюсы Минусы

Счета-фактуры оформляются на арендатора, а не на арендодателя. Соответственно, НДС по коммунальным расходам он вправе принять к вычету.

Откровенно говоря, способ этот подходит далеко не всем. Возьмем, к примеру, торговый центр. Навряд ли снабжающая организация будет заключать договора на оказание услуг с десятками мелких торговых точек. Но «такая метода» пригодится крупным арендаторам с долгосрочной арендой.

 

  Что говорят судьи?

 

Арбитражная практика по данному вопросу на сегодняшний день складывается неоднозначно.

Судьи Северо-Западного округа не отрицают возможности применить вычет сумм НДС, перечисленных арендатором арендодателю в порядке компенсации стоимости коммунальных услуг и услуг телефонной связи (постановление от 22.12.2005 № А56-37483/04). Для вычета достаточно лишь счетов-фактур, выставляемых арендодателем. Прямо противоположное мнение содержится в постановлении ФАС ВВО от 15.05.06 № А43-33504/2005-31-1070.

В постановлении от 16.10.06 № А26-9812/2005 ФАС СЗО пришел к выводу,

что арендодатель вправе принять к вычету НДС, уплаченный по счетам-фактурам энергоснабжающей организации в полном объеме, т.е. на электроэнергию, потребленную как самим арендодателем, так и его арендаторами.

Арбитражный суд Красноярского края считает, что предприятие, не являясь субъектом, освобожденным от уплаты НДС, оказывая услугу, подлежащую обложению НДС, обязано исчислять налог со стоимости оказанной коммунальной услуги, в том числе с электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения. Кроме того, оно имеет право на вычет по этим услугам (постановление ФАС ВСО от 03.07.2007 № А33-7484/06).

Врезка: Принимать к вычету НДС по коммунальным услугам арендатору или нет, зависит от выбранного способа и цены вопроса. При 1-м способе судебные риски отсутствуют. При 2-м и 3-м право на вычет придется отстаивать в суде. То же ждет арендодателя, если он примет к вычету НДС в части коммунальных услуг, потребляемых арендаторами.

И.П. Лунева,

налоговый консультант Бугульминского филиала

 компании «АУДЭКС»


Перезвоним и ответим на Ваши вопросы!

Защита от автоматических сообщений
CAPTCHA
Введите слово на картинке*

Напишите нам: