Перечень объектов недвижимости, Кадастровая стоимость, Налог на имущество организаций, Налог на имущество 2017
аудит и консалтинговые услуги
420015, Казань, Подлужная, 60
Меню
(843) 202-07-60
8 (800) 500-52-87
Меню

Такой непростой перечень или торговые центры, о которых вы даже не догадывались

С 1 января 2015 года Минземимущество РТ ежегодно выпускает перечень объектов недвижимости, налог на имущество организаций по которым определяется в Татарстане на основании их кадастровой стоимости (далее по тексту – Перечень). На 2017 год такой перечень утвержден Распоряжением от 25.11.2016 N 3066-р1. Как правило, попадание в него означает для собственников существенную прибавку в имущественном налоге:

для юридических лиц – в связи с увеличением налоговой базы (если остаточная стоимость объекта в бухгалтерском учете меньше кадастровой);

для индивидуальных предпринимателей на УСН – в связи с возникновением обязанности уплаты налога на имущество физлиц (по не включенному в Перечень имуществу, используемому в предпринимательской деятельности, налог не уплачивается – п.3 ст.346.11 НК РФ);

для прочих физических лиц – в связи с увеличением налоговой ставки (так как она становится выше, чем по прочим объектам) – см. об этом отдельную вкладку «Перечень и имущество физлиц».

В данной статье речь пойдет о том, что делать, если вы не согласны с включением вашего здания в Перечни за 2015–2017 годы и можно ли вздохнуть с облегчением, если вы его там не нашли. 

Согласно статье 1.1 Закона РТ от 28.11.2003 N 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» в редакции за соответствующий год, в Перечень попадают торговые центры, комплексы (и все помещения в них) в населенных пунктах с численностью населения более 145 тысяч человек (в Казани, Челнах, Альметьевске и Нижнекамске) и общей площадью:

– за 2015 год – свыше 3000 кв.м;

– за 2016– 2017 годы – свыше 2000 кв.м (далее по тексту – пределы).


Не делайте поспешных выводов!

Даже если ваше здание совершенно не похоже на торговый центр и не превышает заявленную площадь, не делайте поспешных выводов. Все дело в том, что критерии для признания его таковым в целях налогообложения достаточно своеобразны и не совпадают с общепринятыми обывательскими понятиями. Поэтому первый и обязательный шаг любого собственника помещений в Татарстане – это проверить общую площадь здания, в котором находятся помещения в собственности (даже если вам принадлежит всего несколько квадратных метров).

Для этого находим кадастровый номер здания в целом. Он указывается в кадастровом паспорте на помещение в графе «Кадастровый номер здания (сооружения), в котором находится помещение».

Далее на Публичной кадастровой карте по найденному кадастровому номеру находим информацию об общей площади своего здания. Если она не превышает указанные выше пределы 2000 или 3000 кв.м, значит, вы уплачиваете в соответствующем году налог в общеустановленном порядке и повышенные налоговые обязательства на вас не распространяются.

Исключение составят разве что физические лица, обладающие объектом недвижимости в Казани, Челнах, Альметьевске и Нижнекамске с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей. Для них повышенная ставка налога на имущество сохраняется независимо от назначения объекта и включения его в Перечень (см. реквизиты решения соответствующего муниципального образования во вкладке «Перечень и имущество физлиц»).

Перечень и имущество физлиц

г.Казань:

– Решение Казанской городской Думы от 20.11.2014 N 3-38 «О налоге на имущество физических лиц» (пп.4 п.1): применительно к нежилым зданиям для физических лиц установлена налоговая ставка 2% (вместо 0,5%) от кадастровой стоимости в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти Республики Татарстан в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ.

г.Набережные Челны, г.Альметьевск, г.Нижнекамск:

– Решение Горсовета муниципального образования «г.Набережные Челны» от 22.10.2015 N 2/11 «О налоге на имущество физических лиц» (пп.4 п.2);

– Решение Альметьевского горсовета от 19.11.2014 N 150 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Альметьевска Альметьевского муниципального района Республики Татарстан» (пп.4 п.2);

– Решение Нижнекамского горсовета от 20.11.2014 N 31 «О налоге на имущество физических лиц» (пп.4 п.2): по той же категории объектов в 2017 году ставка 1,8% вместо 0,5%.

Если общая площадь здания превышает обозначенные пределы, вторым шагом нужно поискать его кадастровый номер в Перечне за соответствующий год. В нем приводится также и адрес объекта, но рекомендуем проверять оба показателя, так как зачастую под одним адресом может располагаться сразу несколько зданий.

Законно ли включение в Перечень?

Если вы нашли свое здание в одном из Перечней, в качестве третьего шага нелишним будет проверить, а законно ли было такое включение. Как показала уже появившаяся судебная практика, не все здания включены в перечни корректно – как в Республике Татарстан, так и в других субъектах РФ. И отчасти это связано с довольно своеобразными критериями понятия «торговый центр», обозначенными для рассматриваемых целей в статье 378.2 НК РФ.

Итак, согласно пункту 4 данной статьи, торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания (первое основание);

2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования (второе основание) или фактически используется (третье основание) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Из данных норм следует, что признание нежилого здания торговым центром (комплексом) в рассматриваемых целях налоговое законодательство увязывает либо с земельным участком, на котором оно расположено, либо с самим зданием (строением, сооружением). Рассмотрим их более подробно.


Первое основание (земельный участок предназначен для размещения торговых объектов)

Согласно подпункту 14 пункта 2 статьи 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, в государственный кадастр недвижимости вносятся, помимо прочего, также сведения о разрешенном использовании земельного участка. Эти сведения опять-таки можно узнать по публичной кадастровой карте при вводе в поисковую строку кадастрового номера земельного участка. И если во всплывающем окне карты в графе «Разрешенное использование» назначение участка подразумевает размещение объектов торговли/бытового обслуживания/общественного питания, то здания, находящиеся на нем, автоматически признаются торговыми центрами. Причем между указанными видами использования в рассматриваемой норме подпункта 1 пункта 4 статьи 378.2 НК РФ стоит предлог ИЛИ, а не И (что было бы логичнее для торгового центра). Это формально подразумевает признание объекта недвижимости торговым центром, даже если участок под ним предназначен только для размещения, скажем, ресторана или бани.

Налогоплательщики, конечно, могут попытаться убедить суд, что законодатель, вводя статью 378.2 НК РФ, вовсе не имел ввиду, что торговым центром даже в целях налогообложения можно назвать отдельно стоящий ресторан, сауну или даже похоронное бюро (которое также относится к объекту бытового обслуживания), имея соответствующее назначение земельного участка. Но шансы на успех пока очень призрачны ввиду появившейся отрицательной судебной практики в схожей ситуации, причем в высших инстанциях (см., например, Определение КС РФ от 23.06.2015 N 1259-О, Определения ВС РФ от 12.11.2014 N 5-АПГ14-52, 5-АПГ14-53, от 13.08.2014 N 5-АПГ14-19). По мнению судей, федеральное и региональное законодательство четко и понятно обозначает критерии определения объектов недвижимого имущества, в отношении которых налогообложение осуществляется исходя из их кадастровой стоимости, и им нужно следовать. При этом изменить ситуацию налогоплательщик может только посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка (если это возможно).

           

Второе основание (здание предназначено для использования в торговых целях)

Предназначенность здания для торговли в целях применения статьи 378.2 НК РФ определяется в соответствии с кадастровым паспортом или техническим паспортом БТИ – если не менее 20% общей площади этого здания предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (пп.2 п.4 ст.378.2 НК РФ). Здесь мы опять видим предлог ИЛИ, а не И, что также может привести к признанию торговым центром здания, где одна пятая часть по документам распланирована, например, под столовую или парикмахерскую. Даже если в здании (в т.ч. жилом) находится именно магазин(ы), то учитывая текущее общее ограничение по площади здания 2000 кв.м, обозначение в плане БТИ магазинов в нем на достаточно небольшую общую площадь – более 400 кв.м (2000 х 20%) – может привести к признанию всего здания торговым центром.

 Пока такие «экзотические» случаи в Татарстане нам не известны. Но возможно это только вопрос времени. Надеемся, что нормы статьи 378.2 НК РФ все-таки будут пересмотрены законодателем и под понятие торгового центра будут попадать только те здания, в которых находятся преимущественно розничные магазины.

Тем не менее сейчас налогоплательщикам приходится руководствоваться уже существующим понятием, каким бы странным оно не казалось. В связи с этим возникает вполне практический вопрос: как же все-таки произвести расчет тех самых 20%, если в здании несколько собственников? Конечно, лучше провести эту работу сообща, когда все собственники собираются, приносят свои кадастровые паспорта и выписки из технических планов БТИ, выявляют общую площадь помещений и подсчитывают процент площади в них, указанной в документах под торговлю, общепит или бытовые услуги. Если согласия среди собственников нет, то любой из них может заказать для себя кадастровую выписку или паспорт БТИ в целом на здание и совершить такую проверку самостоятельно. Но это уже повлечет дополнительные денежные траты на изготовление таких документов.

При этом необходимо обратить внимание на то, что для рассматриваемых целей не имеет значения, как ваше здание было названо в целом в свидетельстве о праве собственности, плане БТИ или где-то еще (например, административно-торговое здание или даже торговый комплекс). Тогда как показала практика, именно на название объекта в ряде случаев Минземимущество РТ и ориентировалось при включении объектов в Перечень. Если ни по виду разрешенного использования земельного участка, ни по проценту назначения площадей здание не может быть признано торговым комплексом (то есть по первому и второму основанию), то это может случиться только при соблюдении третьего основания.

 

Третье основание (здание (строение, сооружение) фактически используется в торговых целях)

 Это означает использование не менее 20% его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (абз.4 п.4 ст.378.2 НК РФ). То есть, все то же самое, что и по второму основанию, только не по документам, а «по факту».

Порядок определения вида фактического использования зданий и помещений в них для рассматриваемых целей должен был утвердить федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, по согласованию с Министерством финансов РФ (п.9 ст.378.2 НК РФ). Однако на сегодняшний день он так и не утвержден.

Согласно пункту 2 статьи 4 Закона от 02.11.2013 N 307-ФЗ (утратил силу с 1 января 2017 года) до установления федеральным органом такого порядка установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Однако в Республике Татарстан акт, устанавливающий порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений), также не был принят. В ряде субъектов РФ такие акты уже имеются. Они действуют в Москве (постановление от 14 мая 2014 г. N 257-ПП), в Санкт-Петербурге (приказ от 27.07.2015 N 44-п), в Удмуртской Республике (постановление от 14.07.2014 N 270), Рязанской области, Пермском крае и некоторых других регионах. В частности, Порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения, утвержденным постановлением Правительства г. Москвы от 14 мая 2014 года N 257-ПП, предусмотрено:

– вручение копии поручения о проведении мероприятия по определению вида фактического использования собственникам здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, в отношении которых проводятся данные мероприятия;

– осуществление фактического осмотра и фотосъемки (при необходимости видеосъемки), фиксирующей фактическое использование указанного здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, а также фотосъемки (при необходимости видеосъемки) информационных стендов с реквизитами организаций, осуществляющих деятельность в указанном здании (строении, сооружении) и нежилом помещении, указателей наименований улиц и номеров домов (при наличии), расположенных на зданиях (строениях, сооружениях), в которых осуществляются мероприятия по определению вида фактического использования;

– составление работником Госинспекции, уполномоченным на проведение указанного мероприятия, акта о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и (или) нежилого помещения для целей налогообложения с предоставлением копии собственникам помещения и размещением в сети «Интернет».

По нашим сведениям, в отношении татарстанских зданий каких-либо мероприятий, хотя бы отдаленно напоминающих вышеуказанные, до дат утверждения Перечней не производилось (если вам известно обратное, будем благодарны за информацию об этом). Соответственно, любые выводы госорганов о фактическом использовании 20% общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания без какой-либо официальной фиксации обследований можно будет оспорить.

Порядок действий по принятию Перечня для субъектов РФ

Итак, мы видим, что законодатель предписывает уполномоченным органам субъектов РФ действовать от простого к сложному. Сначала они должны рассмотреть вопрос о виде разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, что сделать достаточно просто. Если по этому основанию здание не может быть признано торговым центром, далее его следует проверить на предмет назначения помещений в нем. Эта более объемная и затратная по времени работа, поскольку требует анализа кадастровых паспортов или документов технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости и математических расчетов доли торговых площадей. Наконец, если и в них не содержится необходимой и достаточной информации, законодатель дает уполномоченным органам право признать соответствующее здание в качестве торгового центра в случае фактического использования объекта недвижимости в торговых целях. В этом случае необходимо выполнить еще больший объем работ по осмотру объектов недвижимости, кроме того, такие действия должны быть задокументированы.

Только после всех этих мероприятий уполномоченный орган субъекта с чистой совестью может принять Перечень на соответствующий год.

Если здание, в котором находятся ваши помещения, упомянуто в Перечне, но оно не соответствует вышеизложенным критериям, факт такого упоминания можно оспорить в судебном порядке, причем распространить на правоотношения с момента начала фактического применения Перечня, что позволит пересчитать налог и вернуть его из бюджета (подробности см. во вкладке «Ситуация с оспариванием Перечней»).

Если вы не нашли свое здание в Перечне

Однако даже если вы не нашли свое здание в Перечне за соответствующий год, абсолютно не будет лишним самостоятельно произвести вышеуказанные действия по проверке его статуса как торгового центра в рамках статьи 378.2 НК РФ.

Это связано с тем, что еще в 2015 году Минфин высказал интересную мысль, касающуюся статуса татарстанских и подобных им перечней. В письме от 01.06.2015 N 03-05-04-01/31507 ведомство отмечает, что утверждаемые субъектами РФ перечни объектов недвижимости не являются нормативными актами, носят технический характер и необходимы лишь для информирования налоговых органов и налогоплательщиков, а приоритет имеют непосредственно нормы кодекса (то есть нормы все той же статьи 378.2 НК РФ).

Если налоговики возьмут эту «идею» на вооружение, они могут попытаться при проверках собственника здания произвести свою оценку его соответствия понятию торгового центра (несмотря на невключение в Перечень) и, как следствие, доначислить налог на имущество в случае признания таковым. Будут ли реализовываться ими такие попытки на практике, пока под вопросом. Но как говорится: «Кто предупрежден, тот вооружен».

Ситуация с оспариванием Перечней 

На текущий день налогоплательщики успешно добиваются в суде как исключения принадлежащих им зданий из Перечня, так и включения их в него (последнее актуально для юридических лиц, остаточная стоимость объекта у которых превышает кадастровую оценку) с распространением на правоотношения с момента вступления соответствующего Перечня в силу. Однако выбираемый ими способ защиты нарушенного права пока странным образом раздваивается.

Одни налогоплательщики обращаются в Верховный суд республики (краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа), оспаривая незаконность строки из Перечня со «своим» зданием через частичное признание незаконным нормативно-правового акта, и суды соглашаются, что Перечень является таковым (см., например, Решение Верховного Суда РТ от 4 октября 2016 года по делу N 3а-325/2016).

Другие – обращаются в арбитражные суды, оспаривая незаконность письменного отказа издавшего Перечень уполномоченного органа в исключении строки из Перечня. И тогда со ссылкой на позицию Пленума ВС РФ, изложенную в пункте 9 Постановления от 29.11.2007 N 48, арбитражные суды в решениях (постановлениях) приводят доводы, что Перечни нормативными актами не являются. На это же постановление ссылался и Минфин в уже упомянутом письме от 01.06.2015 N 03-05-04-01/31507, говоря об информационно-техническом характере перечней.

По обоим способам оспаривания судебная практика пока формируется параллельно, и окончательная точка (которую может поставить только Верховный суд РФ в качестве надзорной инстанции) еще не поставлена. Поэтому налогоплательщикам приходится выбирать подсудность исходя из своих личных предпочтений и надеяться, что до окончания судебного процесса ВС РФ не успеет сформировать свою позицию о «нормативности» перечней не в их пользу.

За более подробной информацией о перспективах судебных споров по рассматриваемому вопросу обращайтесь в Департамент налогового и правового консалтинга компании «Аудэкс».


Перезвоним и ответим на Ваши вопросы!

Защита от автоматических сообщений
CAPTCHA
Введите слово на картинке*

Напишите нам: