НДФЛ и вычеты при продаже недвижимости
аудит и консалтинговые услуги
420015, Казань, Подлужная, 60
Меню
(843) 202-07-60
8 (800) 500-52-87
Меню

НДФЛ и вычеты при продаже недвижимости

До 2016 года доходы физлиц от продажи имущества освобождались от налогообложения НДФЛ при условии, что это имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более. Если физическое лицо продавало имущество до истечения 3-х летнего срока, оно могло воспользоваться имущественными вычетами, предусмотренными статьей 220 НК РФ. Однако Законом от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ в эту сферу отношений были внесены существенные изменения. Каковы теперь условия для освобождения от НДФЛ?

Минимальный срок владения имуществом

Как и прежде для освобождения доходов, полученных при продаже имущества, от НДФЛ необходимо соблюдать правила о давности владения имуществом. Правда, теперь в Налоговом кодексе появилось понятие минимального предельного срока владения имуществом.

В зависимости от вида имущества и основания его приобретения Налоговым кодексом предусмотрено 2 минимальных предельных срока владения:

1) три года:

-  для недвижимого имущества, перечисленного в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ. А именно, для недвижимости, право собственности на которую приобретено по следующим основаниям:

  • в порядке наследования;
  • по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом;
  • в результате приватизации;
  • право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

- для имущества, не являющегося недвижимым. При отнесении имущества к движимому или недвижимому необходимо руководствоваться статьей 130 ГК РФ.

2) 5 лет - для остального недвижимого имущества, не указанного в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ.

Исчисление минимального срока владения имуществом

Согласно статье 4 Закона № 382-ФЗ положения статьи 217.1 НК РФ вступили в силу с 1 января 2016 года. Следовательно, налогообложение НДФЛ может быть разным в зависимости от того, когда было приобретено имущество, - до или после 01.01.2016.

В письме от 11 июля 2016 года № 03-04-05/40616 Минфин разъяснил, что к доходам от продажи недвижимого имущества, приобретенного до 01.01.2016, применяется порядок налогообложения, действующий до вступления в силу Закона N 382-ФЗ. Аналогичная позиция высказана в письме Минфина от 21.03.2016 № 03-04-05/15483. 

Порядок исчисления минимального срока владения имуществом Налоговым кодексом не определен. Поэтому необходимо исходить из непосредственного толкования нормы статьи 217.1 НК РФ и разъяснений Минфина.

Пункт 2 статьи 217.1 НК РФ указывает на то, что объект должен находиться в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения.

Минимальный срок владения имуществом всегда исчисляется с момента первоначальной

регистрации права собственности. Изменение физических параметров объекта права собственности не влияет на течение минимального срока. Так, например, моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения квартиру (в пределах границ исходных квартир налогоплательщика) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные квартиры. Если же даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры не совпадают, то срок владения объектом недвижимого имущества («объединенной» квартирой) следует отсчитывать от наиболее поздней из таких дат (письмо Минфина от 23.08.2016 № 03-04-07/49241).

Имущественные налоговые вычеты при продаже имущества

Если физическое лицо продает имущество или долю в нем до истечения минимального срока владения имуществом, оно может воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Особенности и порядок его получения в целом остались прежними.

При этом законодатель выделил 2 случая представления имущественных налоговых вычетов.

1.      В случае продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом, действует имущественный вычет в размере доходов от продажи, но в целом не более 1 000 000 рублей. Соответствующее положение содержится в абзаце 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

2.      В случае продажи любого иного недвижимого имущества, не указанного в абзаце 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, а также продажи имущества, не являющегося недвижимым, действует имущественный вычет в размере доходов от продажи, но в целом не более 250 000 рублей.

Кроме того, физлица по-прежнему вправе вместо вычета уменьшить суммы дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. В соответствующей норме Налогового кодекса изменений не произошло (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

Кадастровая стоимость при продаже недвижимого имущества

Наиболее существенным изменением в налогообложении НДФЛ при продаже имущества стали нормы об исчислении налога с кадастровой стоимости недвижимого имущества.

С 1 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимости напрямую связана с размером кадастровой стоимости имущества.

Определение базы по НДФЛ осуществляется довольно просто путем выполнения следующих действий:

1. Определяем договорную стоимость имущества.

2. Определяем кадастровую стоимость имущества по состоянию на 1 января года государственной регистрации права собственности на имущество и умножаем его на понижающий коэффициент 0,7.

3. Сравниваем результаты первого и второго действий.

4. Если договорная стоимость оказалась меньше произведения кадастровой стоимости и коэффициента 0,7, то в целях НДФЛ берется кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В обратной ситуации берется договорная стоимость.

 

Напомним, физлица, получившие доходы в 2016 году от продажи имущества, находящегося в собственности физлица менее соответствующего срока владения, обязаны до 30 апреля 2017 года подать в инспекцию налоговую декларацию (пп.2 п.1 ст.228 НК РФ). При этом сумму налога необходимо уплатить до 15 июля 2017 года (п.4 ст.228 НК РФ).

Автор статьи
Шалва Кварацхелия 
налоговый консультант ДНПК 
«Аудэкс»


Перезвоним и ответим на Ваши вопросы!

Защита от автоматических сообщений
CAPTCHA
Введите слово на картинке*

Напишите нам: